Kupno mieszkania. Za i przeciw – Czyli co zrobić by zapłacić mniej

Postanowione. Kupujesz mieszkanie. Wybrałeś już lokalizacje, określiłeś warunki finansowe – czy warto skorzystać z pomocy biur nieruchomości? 

90% ofert mieszkań zamieszczanych jest przez pośredników biur nieruchomości. Oznacza to, że wybór mieszkań, które moglibyśmy nabyć bezpośrednio od właściciela jest bardzo ograniczony. Dotrzeć możemy do tych ofert wykorzystując do tego: portale internetowe, ogłoszenia w gazetach lub wiadomości od znajomych.

Jakie są koszty wynajęcia pośrednika / biura nieruchomości?

Stawka za wynajęcie pośrednika wynosi od 2-6 procent transakcji na która się decydujemy. To bardzo duży koszt. A co zyskujemy w zamian? Przede wszystkim nie musimy tracić czasu na poszukiwania idealnego lokum. Biuro nieruchomości odszuka je za nas. Wszystkie proponowane przez nich mieszkanie posiadają zweryfikowany status prawny – czyli mamy pewność, że nie kupimy mieszkania z lokatorem. Wobec czego wynagrodzenie pośrednika może wynieść nawet 10 tyś. złotych w przypadku domów i dużych mieszkań.

Umowa? Tak, ale tylko z jednym biurem nieruchomości. Dlaczego? Ponieważ nieraz zdarzały się wypadki, kiedy osoba, która kupiła mieszkanie, musiała zapłacić biurom za tą samą transakcję. Zdarza się to, jeśli podpiszemy umowę z kilkoma biurami i wszystkie mają wybrane mieszkanie w swojej bazie.

Wskazówka: Przy kupnie pierwszego mieszkania zaleca się korzystanie z pomocy biur nieruchomości. Firmy pośredniczące mają obowiązek sprawdzić wszelkie kwestie formalno- prawne. Załatwia to mnóstwo formalności, których sprawdzenie normalnie potrafi zająć całe tygodnie.

Kupowanie mieszkania bez pośrednika

Jeśli jest Ci ktoś w stanie pomóc, bo dla przykładu już przechodził przez kupno mieszkania – lub uważasz, że nabyłeś samodzielnie wystarczająco dużo wiedzy, by nie bać się inwestować w taki sposób – kupuj na własną rękę. Najważniejszą część stanowią dokumenty, które sprawdzi i potwierdzi za Ciebie notariusz.

Kupowanie mieszkania na rynku wtórnym

Kupno mieszkania używanego wydaje się pewniejszą inwestycja od zakupu lokalu od  dewelopera. Dlaczego? Ponieważ mieszkanie już istnieje. Jego stan można dokładnie sprawdzić i wycenić przy pomocy rzeczoznawcy. Co nam grozi? Zdarza się, że mieszkanie może być obciążone prawnie i dla przykładu – kupimy mieszkanie z lokatorem, które nie będziemy mogli wyrzucić.

Sprzedaż  mieszkania / kupno mieszkania z rynku wtórnego

Kupując lokal musimy upewnić się, że sprzedający w rzeczywistości jest właścicielem lokum, którego nabywamy. Mamy prawo zażądać dokumentów potwierdzających, że dana osoba nabyła mieszkanie i jest jego właścicielem. Co może być dokumentem potwierdzającym? Akt notarialny obejmujący umowę kupna, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, zawarta przed sądem ugoda dotycząca podziału majątku po rozwodzie lub przydział ze współdzielni.

W celu zabezpieczenia w momencie zawierania umowy sprzedaży należy sprawdzić aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Status prawny możemy sprawdzić bezpłatnie na Stronie Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem: ekw.ms.gov.pl/eukw/menu.do - wystarczy tam wpisać odpowiedni numer księgi wieczystej.

Wskazówka! W przypadku braku informacji w systemie elektronicznym odpis można w sądzie rejonowym prowadzącym  dokumentacje dla danego lokalu. Jeśli nieruchomość została objęta małżeńską wspólnotą majątkową, wówczas oboje z małżonków powinni stanąć do aktu notarialnego obejmującego sprzedaż.

Co jeszcze należy sprawdzić?

Ustalamy również czy nieruchomość nie jest obciążona żadnymi prawami osób trzecich. Mieszkanie musi być wolne od lokatorów – trzeba wymóc na właścicielu zaświadczenie o tym, że żadne osoby nie są zameldowane w mieszkaniu. Dodatkowo warto zadbać o dokument, który poświadczy, iż żadne osoby nie mają prawa przebywać lub korzystać z lokalu na podstawie umowy najmu lub dożywocia. Dlaczego musimy to sprawdzić? Ponieważ prawa osób trzecich nie muszą być zawsze ujawnione w księdze wieczystej.
Możemy mieć poważne kłopoty, jeśli nabędziemy mieszkanie z lokatorami, którzy nie chcą dobrowolnie opuścić mieszkania, nawet po wygaśnięciu stosunku najmu.
Zaległości sprzedającego. W księdze wieczystej można sprawdzić również czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką – jeśli tak, na jaką kwotę. W przypadku obciążenie hipoteki kupujący powinien zmusić sprzedawcę do wykreślenia wszelkich hipotek przed zawarciem umowy sprzedaży. Co jeszcze? Sprzedający powinien dostarczyć zaświadczenie ze wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej o tym, że lokal nie ma zaległości z tytułu czynszu lub innych opłat mieszkaniowych.