Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera?

Własne mieszkanie. W tym momencie uruchomiła się pewnie fala skojarzeń. Dla jednych to jeszcze etap do przejścia, dla innych retrospekcja. Wszyscy jednak wiemy o tym, że jest to potężna inwestycja, która wymaga ogromnego nakładu pieniędzy. Dlatego trzeba podejść do tego z rozwagą i sprawdzać wszystkie ścieżki, jakie musimy pokonać, by mieszkać godnie i wygodnie. Rzadko kogo stać na własne mieszkanie, wobec czego zanim podejmiemy decyzje o tym, komu powierzyć pieniądze z dorobku naszego życia, zadbajmy o dokładny wywiad na jego temat.

Sprawdź, zanim zdecydujesz się na dewelopera 

Dotychczasowe inwestycje. Co otrzymujemy od dewelopera? Pakiet obietnic. I wizualizacje obiektów. Tak naprawdę kupujemy kota w worku, dlatego dobrze byłby przez wpłaceniem jakichkolwiek pieniędzy sprawdzić, co udało mu się wybudować oraz jaka jest jakość i standard mieszkań. Materiał porównawczy fajnie jest zebrać z kliku lat. Jeśli zdecydujmy się „zwizytować” jego byłą inwestycje,musimy pamiętać o tym, by przyjrzeć się jego pracy i podpytać mieszkańców o życie na osiedlu i o to, czy maja jakieś uwagi odnośnie jakości inwestycji.

Kondycja przedsiębiorstwa.Sprawdź, w jakiej kondycji finansowej jest przedsiębiorstwo. Koniecznie upewnij się czy firma posiada majątek poza projektem, czy ma własną siedzibę, nieruchomości lub grunty pod inwestycje. Uczciwy deweloper nie odmowi przedstawiania aktualnych sprawozdań finansowych. Ważnym aspektem jest również pozbieranie informacji o gwarancji budowy osiedla – opieranie się na wpłatach od klientów jest bardzo niebezpieczne i może powodować zatrzymanie całej inwestycji. Bardzo istotne jest również sprawdzenie głównego wykonawcy inwestycji. Dobrze byłby, gdyby była to firma o ugruntowanej pozycji na rynku ze sporym doświadczeniem. Ustawa ochronie nabywcy praw lokalu (z dnia 29 kwietnia 2012 roku), nakłada na deweloperów obowiązek udostepnienia kupującym dokumentów dotyczących ich sytuacji prawnofinansowej. Co to za dokumenty?
• Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości
• Kopia aktualnego odpisu z KRS (Krajowego Rejestru Sądowego), jeśli podmiot podlega wpisowi do KRS-u, lub aktualne zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej
• Kopia pozwolenia na budowę
• Sprawozdanie finansowe za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdanie spółki dominującej
• Projekt architektoniczno-budowlany

W ramach dodatku deweloper, jest zobowiązany do sporządzania informacji dotyczącej przedsięwzięcia i na życzenie klienta inwestor doręczony zostanie raport wraz z prospektem. Jeśli inwestor nie spełni tego warunku, może być to podstawą do odstąpienia od umowy przez  nabywcę.
Rzetelność. Warto sprawdzić przynależność dewelopera do organizacji branżowych. Może to stanowić wskazówkę czy firma rzeczywiście jest wiarygodna i ocenić szanse na oddanie mieszkania w terminie.Polski Związek Firm Deweloperskich, nie tylko weryfikuje wiarygodność swoich członków, ale również wspomaga ich w stosowaniu dobrych praktyk. Należy poszukać informacji o postrzeganiu dewelopera przez banki.

Opinie.Wyrobienie własnego zdania zacznijmy od przeglądania zasobów sieci. Warto zajrzeć na stronę nie tylko dewelopera, ale również zasięgnąć opinii na formach osiedlowych i ogólnodostępnych. Prawdą jest, że opinie internautów bywają niejednokrotnie skrajne, czasem bardzo niewiarygodne, ale ich duża ilość – powinna dać nam do myślenia. Przy okazji powstania osiedla wybudowanego przez dewelopera, warto zasięgnąć opinie jego mieszkańców na temat jakości życia w danym rejonie. Należy zapytać, co im przeszkadza, z czego są zadowoleni. Czy po wybudowaniu inwestycji były jakieś usterki, jeśli tak, czy były usuwane w terminach.

Kompleksowa obsługa. Deweloper może Ci pomóc w naprawdę wielu kwestiach w związku z zakupem mieszkania i jego przyszłym użytkowaniem. Bardzo ważne jest ustalenie czy deweloper stwarza możliwość wprowadzenia zmian lokatorskich i czy koordynuje proces obsługi gwarancyjnej. 

Mieszkanie od dewelopera. Słowo o negocjacjach

Jeśli zdecydowaliśmy się na zakup mieszkania od dewelopera, warto uświadomić sobie parę kwestii w związku z negocjacją ceny. Nasze umiejętności w tej dziedzinie pozwolą nam kupić mieszkanie nawet o 20-25% taniej. Ale po kolei.
Zasady rynku nieruchomości. Mieszkania na sprzedaż Wrocław

To bardzo proste. Zacznijmy od rzeczy oczywistych. Sprzedający chce sprzedać drogo, kupujący chce kupić jak najtaniej. Wyczuwamy konflikt interesów?Uwierzcie, że do pogodzenia. Deweloperzy to ludzie obracający naprawdę dużymi sumami, do osób tego typu trafią tylko rzeczowe argumenty. Dlatego tak istotne jest nasze przygotowanie do tematu i nasze zorientowanie. Ustalmy:

• Co oferuje nam konkurencja? 
• Jakie sąorientacyjne ceny mieszkań
• Na którym piętrze jest mieszkanie, które chcemy kupić?
• Czy przy zakupie otrzymamy miejsce parkingowe?
• Ilu mamy sąsiadów
• Odległość od sklepów i innych usług
• Komunikacja. Ile zajmuje Ci dojazd do centrum?
• Natężenie hałasu w okolicy
• Czy w pobliżu planowane są jakieś inwestycje? 
• Jak się czujemy w okolicy?

Pamiętajmy! Im większa ilość informacji, tym większa szansa na zbicie ceny. Jeśli wykryjemy jakąś wadę mieszkania, nie wahajmy się posłużyć tym argumentem w negocjacjach z inwestorem. Porządne zorientowanie w temacie to informacje zwrotna dla dewelopera – jesteśmy przygotowani do rozmowy i nie damy się oszukać. To budzi szacunek i podnosi Twoją wiarygodność.
Kup Pan mieszkanie!

Bądźmy realistami. Deweloperowi musi opłacać się sprzedaż. Nikt nie odstąpi nam mieszkania po cenie „surowej”. A ile zarabiają na tym firmy? Średnio jakieś 20% - po odliczeniu wszelkich kosztów. Przez te koszty rozumiemy: zakup działki, projekt i całego procesu budowy.
Często marża jest dużo wyższa – na poziome około 40% – w przypadku mieszkań w centrum. Jest więc o co się targować. Dla przykładu: mieszkanie, które kosztuje około 430 tyś. złotych, w trakcie negocjacji deweloper opuszcza cenę o 30 tyś. – umowę podpisujemy na 400 tyś, z czego: około 80 tyś. – to czysty zysk dla dewelopera.
Pole do negocjacji mamy wobec czego całkiem spore. Czasem nie przekłada się to na zaoszczędzenie pieniędzy, ale na dorzucenie jakiejś dodatkowej opcji – garażu, czynszu, wyższego standardu wykończenia pomieszczeń.
Bardzo dobrze jest zabierać kogoś rzetelnego na spotkania. Kogoś, kto kiedyś już kupił mieszkanie lub kto zna się na budowlance. Obejrzyjmy mieszkanie, które chcemy zakupić w świetle dziennym, najlepiej z rzeczoznawcą. Taka wizyta z pewnością doda nam argumentów w walce o jak najniższą cenę.

Najważniejsza jest nasza kultura osobista. Uprzejmość, chęć dojścia do porozumienia, odpowiednie przygotowanie i umiejętność słuchania – niby oczywiste, ale może być kluczowe w negocjacjach z deweloperem. Jeśli zyskamy jego przychylność, możemy liczyć na osiągnięcie wymiernych koszyści.

Sprzedajemy mieszkanie

Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży? Zadbać o nie przed transakcją – spojrzeć okiem kupującego. Wady, które można niewielkim kosztem usunąć, meble, które można nieco inaczej ułożyć by zyskać przestrzeń, odświeżyć lokal, pozbyć się kilku zbędnych przedmiotów – wszystko to należy zrobić bez zwłoki. Rozpoczyna się walka o lepszą cenę.

• ODŚWIEŻ FRONT DOMU. Masz jedną szansę, by uzyskać pierwsze dobre wrażenie. Nie można zmarnować takiej okazji – odświeżone drzwi, pomalowane ściany, nowa wycieraczka. Walcz o szczegóły, które powitają gości – mogą one mieć wpływa na zakup Twojej nieruchomości.
• PORZĄDNIE POSPRZĄTAJ. Niby wiadoma kwestia, ale nie oczywista dla wszystkich – o czym można się przekonać robiąc rundę po innychmieszkaniach na sprzedaż. Czyste fugi, dywany, umyte naczynia czy okna – absolutna podstawa. Jeśli masz małe dzieci czy zwierzęta – zadbaj o to, by przynajmniej kuchnia i łazienka były porządnie umyte. No i podłogi - 
• ZWRÓĆ UWAGĘ NA DROBIAZGI. Brzydki zapach ulatniający się z Twojego mieszkania, nie świadczy zbyt pochlebnie o właścicielu. Podobnie jak odchodząca od ścian płatami farba czy rozpadające się krzesła. To po prostu odstrasza. Nieważne, jak skromnie mieszkasz – nic nie usprawiedliwia takich zaniedbań. 
• USUŃ NADMIAR RZECZY. Zagracone powierzchnie nie wyglądają estetycznie – może warto byłoby zrobić małe przemeblowanie? Naprawdę potrzebna jest nam taka ilość mebli? A może dzięki pozbyciu się paru przedmiotów uzyskamy przestrzeń na której będzie zależało potencjalnemu nabywcy?
• WYMIEŃ ŻARÓWKI NA MOCNIEJSZE. Mroczne pomieszczenia? Napawa grozą a tego chyba nie chcemy. Jeśli masz duże okna nie zasłaniaj ich masywnymi zasłonami – pozwól światłu swobodnie wpadać do wnętrza
• POZBĄDŹ SIĘ INDYWIDULANYCH SZCZEGÓŁÓW. Zdjęcia, charakterystyczna tapeta, pamiątki z wakacji – to niekoniecznie musi podoba się potencjalnemu nabywcy. Naszym celem ma być przekonanie go o tym, że mieszkanie idealnie dla niego – z tego względu zadbajmy o usunięcie specyficznych elementów z otoczenia.
• TRZYMAJ NA UBOCZU ZWIERZĘTA DOMOWE. Bez względu na to jak miłe i przyjazne wydają Ci się być Twoje domowe zwierzęta – muszą być trzymane z dala od potencjalnego nabywcy. Zrozum, że nie każdy uwielbia domowych milusińskich, niektórzy mogą mieć alergię na ich sierść a dzieci zwyczajnie mogą się ich bać.
• TY SAM. Agentowi nieruchomości nie należy przeszkadzać. Nieważne jak miłą osoba jesteś – pozwól mu wykonywać jego pracę. 

Kupno mieszkania – co należy wiedzieć?

Planujesz kupić mieszkanie? Nie orientujesz się w procederze i szukasz wskazówek na ten temat – zapraszamy do lektury.

Od czego zacząć?

Po pierwsze musisz odpowiedzieć sobie na kilka pytań. Przede wszystkim na kiedy potrzebujesz posiadać własne lokum? Jeśli na teraz – spokojnie możesz odpuścić sobie rynek pierwotny. Mieszkania w takim stanie zazwyczaj posiadają dopiero co wylane fundamenty lub są w na mapie. Czyli istnieją dopiero w teorii.
Po drugie należy wziąć pod uwagę to lokalizacje, wielkość, nasze plany na przyszłość no i oczywiście – budżet jaki chcemy przeznaczyć na zakup mieszkanie. Czy posiadamy jakiś wkład własny, jeśli tak, jaka jest jego wysokość? Chcesz wziąć kredyt? Udaj się do banku w celu oszacowania Twojej zdolności kredytowej.

Gdzie szukać mieszkania na sprzedaż?

Mamy sporo opcji. Możemy poszukać mieszkania na własną rękę poprzez ogłoszenie w: lokalnych gazetach, Internet, znajomych i rodzinę, targach mieszkaniowych, odwiedzania miejsc, którymi jesteśmy zainteresowani. Jeśli nie chcemy zajmować się tym osobiście, możemy powierzyć to zadanie agencji nieruchomości – ta wygoda jedna kosztuje. Zazwyczaj od 2-6 procent od kwoty transakcji.

Wybierz projekt – czyli kupujemy mieszkania od dewelopera

O co pytać wybierając nieruchomości?

• Cenę i warunki (zasady i struktura płatności)
• Powierzchnię posiadłości
• Specyfikacje techniczne (uzyskaj informacje o materiałach budowlanych i instalacji na piśmie- jeśli to możliwe) 
• Funkcjonalność i rozkład pomieszczeń
• Podłączanie mediów (gaz, prąd, elektryczność, woda, ścieki)
• Dostawcy telekomunikacji w regionie
• Zalety dodatkowe lokalizacji (las, park, sklepy, fitness, place zabaw) 
• Specyfika wykończenia wnętrz
• Dostęp do dróg
• Publiczny transport
• Szkoły
• Estetyka domu i okolicy
• Reputacja inwestora (czy jego poprzednie realizacja została ukończona)
• Oferty kredytów hipotecznych
• Jakość usług posprzedażowych
• Kto zarządza nieruchomością? 
• Porównanie: co jest a ci nie jest wliczone w cenę
• Należy porozmawiać z mieszkańcami danej okolicy i zdobyć obiektywne opinie na temat okolicy 

Kwestie formalne. Kiedy znajdziemy już wymarzoną nieruchomość – należy skontrolować jej stan prawny. Przede wszystkim należy ustalić do kogo należy mieszkanie, w przypadku mieszkań  z rynku wtórnego. Należy pamiętać o tym, aby właściciel dostarczył nam dokument poświadczający o wymeldowaniu wszystkich osób z lokalu. Na tym etapie konieczna jest pomoc notariusza lub pośrednika biura nieruchomości.

Kupno mieszkania. Za i przeciw – Czyli co zrobić by zapłacić mniej

Postanowione. Kupujesz mieszkanie. Wybrałeś już lokalizacje, określiłeś warunki finansowe – czy warto skorzystać z pomocy biur nieruchomości? 

90% ofert mieszkań zamieszczanych jest przez pośredników biur nieruchomości. Oznacza to, że wybór mieszkań, które moglibyśmy nabyć bezpośrednio od właściciela jest bardzo ograniczony. Dotrzeć możemy do tych ofert wykorzystując do tego: portale internetowe, ogłoszenia w gazetach lub wiadomości od znajomych.

Jakie są koszty wynajęcia pośrednika / biura nieruchomości?

Stawka za wynajęcie pośrednika wynosi od 2-6 procent transakcji na która się decydujemy. To bardzo duży koszt. A co zyskujemy w zamian? Przede wszystkim nie musimy tracić czasu na poszukiwania idealnego lokum. Biuro nieruchomości odszuka je za nas. Wszystkie proponowane przez nich mieszkanie posiadają zweryfikowany status prawny – czyli mamy pewność, że nie kupimy mieszkania z lokatorem. Wobec czego wynagrodzenie pośrednika może wynieść nawet 10 tyś. złotych w przypadku domów i dużych mieszkań.

Umowa? Tak, ale tylko z jednym biurem nieruchomości. Dlaczego? Ponieważ nieraz zdarzały się wypadki, kiedy osoba, która kupiła mieszkanie, musiała zapłacić biurom za tą samą transakcję. Zdarza się to, jeśli podpiszemy umowę z kilkoma biurami i wszystkie mają wybrane mieszkanie w swojej bazie.

Wskazówka: Przy kupnie pierwszego mieszkania zaleca się korzystanie z pomocy biur nieruchomości. Firmy pośredniczące mają obowiązek sprawdzić wszelkie kwestie formalno- prawne. Załatwia to mnóstwo formalności, których sprawdzenie normalnie potrafi zająć całe tygodnie.

Kupowanie mieszkania bez pośrednika

Jeśli jest Ci ktoś w stanie pomóc, bo dla przykładu już przechodził przez kupno mieszkania – lub uważasz, że nabyłeś samodzielnie wystarczająco dużo wiedzy, by nie bać się inwestować w taki sposób – kupuj na własną rękę. Najważniejszą część stanowią dokumenty, które sprawdzi i potwierdzi za Ciebie notariusz.

Kupowanie mieszkania na rynku wtórnym

Kupno mieszkania używanego wydaje się pewniejszą inwestycja od zakupu lokalu od  dewelopera. Dlaczego? Ponieważ mieszkanie już istnieje. Jego stan można dokładnie sprawdzić i wycenić przy pomocy rzeczoznawcy. Co nam grozi? Zdarza się, że mieszkanie może być obciążone prawnie i dla przykładu – kupimy mieszkanie z lokatorem, które nie będziemy mogli wyrzucić.

Sprzedaż  mieszkania / kupno mieszkania z rynku wtórnego

Kupując lokal musimy upewnić się, że sprzedający w rzeczywistości jest właścicielem lokum, którego nabywamy. Mamy prawo zażądać dokumentów potwierdzających, że dana osoba nabyła mieszkanie i jest jego właścicielem. Co może być dokumentem potwierdzającym? Akt notarialny obejmujący umowę kupna, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, zawarta przed sądem ugoda dotycząca podziału majątku po rozwodzie lub przydział ze współdzielni.

W celu zabezpieczenia w momencie zawierania umowy sprzedaży należy sprawdzić aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Status prawny możemy sprawdzić bezpłatnie na Stronie Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem: ekw.ms.gov.pl/eukw/menu.do - wystarczy tam wpisać odpowiedni numer księgi wieczystej.

Wskazówka! W przypadku braku informacji w systemie elektronicznym odpis można w sądzie rejonowym prowadzącym  dokumentacje dla danego lokalu. Jeśli nieruchomość została objęta małżeńską wspólnotą majątkową, wówczas oboje z małżonków powinni stanąć do aktu notarialnego obejmującego sprzedaż.

Co jeszcze należy sprawdzić?

Ustalamy również czy nieruchomość nie jest obciążona żadnymi prawami osób trzecich. Mieszkanie musi być wolne od lokatorów – trzeba wymóc na właścicielu zaświadczenie o tym, że żadne osoby nie są zameldowane w mieszkaniu. Dodatkowo warto zadbać o dokument, który poświadczy, iż żadne osoby nie mają prawa przebywać lub korzystać z lokalu na podstawie umowy najmu lub dożywocia. Dlaczego musimy to sprawdzić? Ponieważ prawa osób trzecich nie muszą być zawsze ujawnione w księdze wieczystej.
Możemy mieć poważne kłopoty, jeśli nabędziemy mieszkanie z lokatorami, którzy nie chcą dobrowolnie opuścić mieszkania, nawet po wygaśnięciu stosunku najmu.
Zaległości sprzedającego. W księdze wieczystej można sprawdzić również czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką – jeśli tak, na jaką kwotę. W przypadku obciążenie hipoteki kupujący powinien zmusić sprzedawcę do wykreślenia wszelkich hipotek przed zawarciem umowy sprzedaży. Co jeszcze? Sprzedający powinien dostarczyć zaświadczenie ze wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej o tym, że lokal nie ma zaległości z tytułu czynszu lub innych opłat mieszkaniowych.